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索引号: 012340096/2017-00157
信息分类: 城乡建设(含住房)/意见/
发布机构: 市人民政府办公厅
发文日期: 2017年04月27日
文  号: 长政发[2017]35号
主题词: 城中村改造 意见
长治市人民政府关于加快推进主城区城中村改造的实施意见
长政发[2017]35号

城区、郊区人民政府,高新区管委会,各有关部门、单位:
    为进一步加快推进主城区城中村改造步伐,确保主城区城中村改造依法、有序、快速推进,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国村民委员会组织法》等法律法规,结合我市主城区城中村改造实际,提出如下意见。
    一、适用范围
    本市主城区范围内的城中村。
    二、工作原则
    ——规划先行、产业为基。城中村改造要在符合城市总体规划和土地利用总体规划的前提下,科学规划、合理布局市政基础设施和公共服务设施,做到城中村改造整体规划与主城区产业规划有机衔接,使村民居住条件有改善、长远生计有保障。
    ——政府主导、规范改造。城中村改造的规划、征收、补偿、安置、建设、投融资等各项工作都必须在政府的主导下推进,公开透明、依法依规改造,使城中村改造经得起历史和人民的检验。
    ——先拆后建、整村拆除。要把整村拆除作为城中村改造的先决条件,主城区范围内的所有城中村在整村拆除前一律不得开工建设。
    ——重点突破、整体推进。城区、郊区人民政府,高新区管委会〔以下简称区政府(管委会)〕要合理安排城中村改造次序,按照先难后易、以点带面、梯次推进的要求,重点突破,整体推进,全面改造。
    三、改造模式
    采取“货币补偿+实物安置”的改造模式。
    四、改造办法
    (一)《改造实施方案》已经市政府备案的城中村,要在区政府(管委会)的主导下推进改造,先拆后建。正在建设的城中村改造项目一律暂停,待整村拆除且规划、土地、建设等手续齐全后方可建设。具体改造办法是:现有开发企业必须先把不低于30%的安置房建设安装费用转入区政府(管委会)指定的征收专项账户,由区政府(管委会)统一征收。待整村拆除、手续齐全后,先建安置房再进行商业开发。如现有开发企业不能按要求和时限转入安置房建设安装费用的,区政府(管委会)可引进资金实力雄厚的开发企业对已建的建筑物进行收购,再按照上述程序推进;也可由区政府(管委会)对已建的建筑物进行收购,并由区政府(管委会)主导改造建设。
    (二)《改造实施方案》未经市政府备案的城中村,可引进资金实力雄厚的开发企业进行改造。开发企业必须先把不低于30%的安置房建设安装费用转入区政府(管委会)指定的征收专项账户,由区政府(管委会) 统一征收。整村拆除且规划、土地、建设等手续齐全后,先建安置房再进行商业开发。
    (三)区政府(管委会)可依法组织融资、征收和集中建设村民安置房。市国土、财政、审计等相关部门要及时跟进,积极开展土地征收、供应等工作。
    五、安置补偿
    (一)选择货币化安置的,货币补偿价格为确权面积×补偿单价+货币找差。确权面积以认定的宅基地面积乘以确权系数为准。宅基地面积以合法或有效手续载明面积为准,每户最多不超过266平方米,一户多宅的按一处合并计算。确权系数由各村结合土地、人口、建筑物、规划、区位等情况确定,最高不得大于1.5。人口界定标准以2013年12月31日前村集体经济组织登记在册人口为基数,包括在村集体改造范围内有宅基地或合法房产的本户户籍登记人口,其中空挂户(无宅基地、无合法房产、无土地承包经营权)不纳入人口界定范围;界定程序为村集体建立“一户一档”,建档结果经公示和“四议两公开”表决,并由所在地派出所、国土管理所和街道(乡镇)核定,区政府(管委会)审定后报市人民政府备案。补偿单价由区政府(管委会)根据各改造村的实际情况综合确定。
    考虑历史因素,宅基地上的建筑面积,超出确权面积部分按每平方米700元给予货币补贴。宅基地上原建筑面积不达确权面积的,被征收人按每平方米700元补齐差价后,按确权面积给予安置。宅基地超出266平方米部分按照省人民政府批准的集体土地征收补偿标准给予货币补贴。
    (二)选择实物安置的,按确权面积等量置换。实物安置面积超出确权面积部分按阶梯价进行购买(超面积部分20平方米以内的按优惠价购买,20平方米以上的按市场价购买),不足部分按区政府(管委会)确定的补偿单价给予货币补偿。
    (三)搬迁费、临时安置补助费(过渡费)和奖励标准由区政府(管委会)根据实际情况依法自行制定。
    六、城中村改造方案的编制与报审
    城中村改造《土地利用方案》、《改造实施方案》和《改造规划方案》按程序分别进行编制和报审(详见附件)。
    七、优惠政策
    (一)返还土地出让金
    按人均不超过143平方米核定改造用地,范围内的土地出让金返还标准:成交价格每亩100万元以内的,市财政按每亩15万元留成;成交价格每亩100万元至200万元的,市财政按成交价的15%留成;成交价格每亩200万元以上的,市财政按每亩30万元留成。市财政在受让方足额缴清土地出让金30个工作日内,将扣除留成后的出让金返还给区政府(管委会)。对返还的出让金,区政府(管委会)优先统筹用于辖区城中村改造发生的村民社会保障、征迁安置、公益事业、基础设施建设等相关合法费用,超支不补,结余留用。人均143平方米以外的集体土地被依法征收为国有土地后,土地出让金收入仍按照现行有关规定执行。
    (二)提供融资支持
    区政府(管委会)作为融资主体,负责改造所需资金的融资、管理、使用和偿还。市政府依法依规为区政府(管委会)城中村改造提供融资支持。
    (三)登记安置房产权
    被征迁户选择产权调换安置房的,村集体、乡镇(街道)、区政府(管委会)对原房屋的产权人、宅基地面积、房屋建筑面积等内容予以确认并加盖公章后,统一由区政府(管委会)城改部门报不动产登记中心。不动产登记中心对上报内容公示15日无异议后进入登记程序。
    实物安置面积400平方米内的,免征有关税费并给予产权登记,核发产权证书;对超出部分,由开发企业与购买人签订房屋买卖合同并出具不动产发票后,按国家规定缴纳相关税费。
    (四)落实税费政策
    城中村改造项目用于村民安置、经营的部分,免交人防易地建设费,免建人防工程;用于商业开发的部分,免缴人防易地建设费,同步配建人防物资库工程。村民安置、经营的面积和位置由区政府(管委会)认定。货币补偿的城中村居民,个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税;货币补偿用于新购置房屋,且购置成交价不超过货币补偿价的,免征新购房屋契税,对超出的差价部分按规定征收;个人将购买2年以上的住房作为城中村改造安置房的,免征增值税。
    八、保障措施
    (一)加强组织领导。市主城区建设改造指挥部统筹组织主城区城中村改造,指挥部下设的城中村改造办公室负责城中村改造工作的协调推进,及时解决工作中出现的困难和问题。区政府(管委会)作为城中村改造的责任主体,确保如期完成辖区城中村改造任务。
    (二)加强房源统筹。市房产服务中心负责搭建库存普通商品房、保障房信息服务平台,市发改、国土、住建、规划等部门配合,为城中村货币化安置居民自主选择购买住房提供优质服务。
    (三)加强资金保障。区政府(管委会)要充分利用上级财政补助资金、本级政府预算安排的资金、国家政策性专项贷款、土地出让收益返还、民间资本以及资本市场多渠道筹措资金,做好融资各项工作,提供资金保障。
    (四)加快项目审批。市发改、财政、住建、国土、规划、环保等相关部门按照职责分工,开辟绿色通道,并联审批,加快办理各项手续。国土部门要对拆除后的城中村改造集体土地优先依法办理土地转征用手续,优先安排土地供应。规划部门要提前介入,加强规划引导,做好城中村改造的整体规划。
    (五)加强建设管理。区政府(管委会)要对拆除后的土地加强管理,有关部门要加大巡查力度,对支持、纵容未批先建、私搭乱占、乱倒垃圾等行为的相关单位和个人依法严肃处理。
    九、附则
    本实施意见自发布之日起施行,此前制定的有关规定与本意见不一致的,以本意见为准。
    
    附件:1.《土地利用方案》的编制与报审
          2.《改造实施方案》的编制与报审
          3.《改造规划方案》的编制与报审


                                                            长治市人民政府
                                                             2017年4月27日

 


    附件1 土地利用方案的编制与报审

    一、编制和审核
    城区、郊区城中村改造土地利用方案在市国土资源局城郊分局指导下,由区人民政府城改部门组织乡镇(街道)和村(菜场)依据城市规划、土地利用总体规划及核定的人口、改造用地面积进行编制,经市国土资源局审核批复后报市人民政府备案;
    高新区城中村改造土地利用方案在高新区国土分局的指导下,由高新区管委会城改部门组织街道、村依据城市总体规划和土地利用总体规划及核定的人口、改造用地面积进行编制,经高新区国土分局审核批复后报市人民政府备案。
二、报审要件
    (一)区政府(管委会)城改部门报审请示;
    (二)《土地利用方案》文本8套,文本包括文字资料和图件资料。其中,文字资料包括:
    1.村域概况:村域土地利用现状、用地总面积、各类用地面积情况、村集体人口情况及相应数据表格;
    2.土地利用方案:城中村改造拟用地计划(包括是否符合土地利用总体规划情况、用地位置、用地面积、规划地块情况、占用地类情况)、公共用地贡献率、农用地转建设用地计划、人均建设用地计划、土地开发计划、列入政府统征项目用地情况及相应统计表格;
    3.文本附件:村集体城中村改造土地利用改造方案报审请示、区政府(管委会)城改部门审核意见、土地人口核定文件或证明材料、市国土局城郊分局意见、区政府(管委会)、乡(镇、办事处)、村集体同意市政府拟征收土地书面承诺。
    图件资料包括:
    1.村域乡级土地利用现状图(1:10000);
    2.乡级土地利用规划图(1:10000);
    3.村庄改造用地规划图(1:10000);
    图件可以单独报送,也可以装订入文本。
    (三)城中村改造土地利用方案总图(1:2000)8套,图件内容要求:
    1.图件上要标出城中村改造范围、地块(开发地块、安置地块),政府拟征用范围、地块(公共设施用地、统征出让用地)及相应界址坐标、土地利用规划用地情况;
    2.图件上要注明编制单位(村集体经济组织)、审核单位(城郊区人民政府、高新区管委会)、审批单位(长治市国土资源局)并加盖公章。


    
    附件2 改造实施方案的编制与报审

    一、编制和审批
    由区政府(管委会)城改部门组织乡镇(街道)、村(菜场)依据批准的土地利用方案、拆迁安置补偿方案等编制城中村改造实施方案,经区政府(管委会)批准后,报市人民政府备案。
    二、报审要件
    1.村庄现状2.人口情况3.社区居委会设立方案4.经济体制改制计划5.拆迁安置补偿方案6.土地利用方案7.建设方案与实施计划8.经济效益及社会效益分析9.回迁安置房的建设数量、建设面积、位置图。
    
    
    
    附件3 改造规划方案的编制与报审

    一、编制和审批
    由区政府(管委会)城改部门组织乡镇(街道)、村(菜场)依据批准的土地利用方案和备案的改造实施方案编制改造规划方案,经市规划局审核后,报市人民政府审批。(编制技术要求按照《长治市城中村改造规划编制技术指引》执行,规划深度要达到控制性详细规划)
    二、报审要件
1.区政府(管委会)城改部门报审请示;
    2.批准的土地利用方案;
    3.备案的改造实施方案;
    4.《改造规划方案》成果15套,主要包括:文本、图册和说明书等。其中,图纸主要包括:总平面规划与绿地系统规划图,道路交通系统规划与竖向规划图,日照分析图,市政工程规划图,重要景观节点规划图,改造地域三维效果图,其它相关图件。

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